家产中的房产之扰

家产中的房产之扰

人们在结束“天是房，地是床”的年代后，尤其在进入全域城市化的现代，普通老百姓安定幸福的生活离不开房子，然而有了房子我们的生活也不一定能幸福。众所周知，现在房子在不断的增值，一套普普通通的住房少则几十万，动辄上百万，往往耗费了普通百姓大半生的积蓄，甚至有的还要长期背负着巨额债务，因此房产逐渐成为普通百姓家产中的重中之重，也因此而成为继承、婚姻这类亲情诉讼纠纷中的焦点。

房子给我们的生活带来了安定，也带来了许多困扰，通过下面的案列来给大家作以解析。

【案例】王先生与张女士系夫妻，二人有一独子小王已经成家在外购房另过，王先生父母老王夫妇健在，除王先生外也无其他子女；张女士父亲早在50年代初就已过世，其母亲现年80岁，与张女士弟弟一同生活。夫妻二人都系普通工人，主要财产就是二人婚后所购的一套80万元三居室的房产，登记在张女士名下。2008年8月张女士因意外身亡，王先生欲将大房出售再另购一套一居室40万元的小房子。但在大房出售过户时受阻。根据我国《物权法》第9条、第14条，《城市房地产管理法》第36条、第60条之规定，不动产物权的转移以登记为准。我国实行房屋所有权登记发证制度。根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》(建设部令第168号)其中第三十五条规定“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”由以上规定可见，因为法定原因享有的物权，继承人或者受遗赠人要将房产转让他人，必须先办理所有权继承或受遗赠房产登记后，才能再办理转让登记。也就是说夫妻其中一人死亡，生存一方必须通过继承过户手续将房产登记为生存一方的名下（个人所有）取得完全的处理权后才能再自行出售办理产权转移登记。在大家普遍的意识当中，都认为夫妻二人共同所有的房子，其中一人死亡，自然就属于生存一方所有。这种认识是错误的。根据我国《继承法》的规定配偶、子女、父母均为第一顺序继承人，享有继承权。也就是说，夫妻共有财产在一方死亡时，一般情况下（双方没有其他约定）财产中的一半为遗产，一般由被继承人的第一顺位继承人均等分配，另一方不必然取得全部房产。当然如果张女士生前立下遗嘱，且遗嘱具有合法性和有效性，可以依遗嘱来处理，现在没有遗嘱，王先生只能依法定继承来处理，在大连市房地产交易登记中心办理继承转移登记必须提供“继承公证书或有关继承的生效法律文书”，所以王先生要先去公证处办理继承公证。公证处告知办理遗产继承公证要交房产总额2%的公证费以及提供2证明2证件“死者的死亡证明；死者所在单位(或者居委会、村委会)开具的法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名、工作单位、住址；法定继承人本人的身份证；房产证”。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人共同到公证处书面同意，表示放弃对房产的继承。如果法定继承人中有已经死亡的也需要提供死亡证明。现在王先生的儿子小王及岳母同意遗产中他们所得的1/6房产份额都由王先生继承，本来感觉事情很简单，但在办理过程中又遇到了难题――他已故岳父的死亡证明，这下可难坏了王先生。因为岳父早在50年代初就去世了，而且岳母现在居住的地方也是她在90年代初自山东老家农村搬来的，她现在居住的派出所无法证实其夫死亡，所以只能到他们原户籍地去开证明。后来经过一翻周折在其岳父母的老家户籍地派出所找到了登记并开具了证明。王先生、小王以及80岁的老人一同到公证处作了继承公证，最终王先生将房产登记在自己的名下，然后才办成出售转移登记，拿到全部房款。如果当时房产登记在王先生名下（或登记在双方名下），可以不用继承过户登记，但在王先生出售该套房产时，也必须提供继承公证忆，以此来证明出售的房产为个人所有还是共有。

王先生换房后因一人生活无人照料，2009年初，与56岁的离异赵女士邂逅，双方互有好感，决定再次登记结婚组建家庭，共同生活在王先生婚前所购的一套一居室的小房里。儿子小王怕继母是冲着分财产来的，于是他给老父亲提出了条件：要想再婚，必须要进行婚前财产公证。王先生也觉得，只有这样做，才能达到“捍卫家产”的目的。于是双方经过协商做了婚前财产公证，然后登记结婚，婚后两人相处融洽，赵女士也将王先生照顾的很好。王先生的父亲因年时已高，在儿子再婚后不久离世。王先生与其母亲在参加葬礼途中因车祸与其父亲一同驾鹤西去。小王在悲伤之余，想起了父亲生前留下的一套40万元的小房，以及爷爷奶奶留下的一套60万元的房产，想自己也有住房，就决定将父亲和爷爷的房子都处理了。于是找到赵女士，说“我父亲已经不在了，这套房子我要出售，你尽快搬走吧”。可是赵女士更伤心，她因无生育能力，被前夫抛弃，本想着与王先生携手走完后半生，可是王先生又先她而去，而且自己也没个住处，现在继子又来下逐客令了。怎么办，赵女士真的只有搬走吗？回答是否定的。因为根据我国《婚姻法》、《继承法》以及《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》（以下称《意见》）的规定，王先生的婚前财产为其个人财产，但在王先生死亡时都成为遗产，如无遗嘱，都将按法定继承处理，一般由第一顺位的继承人：配偶、子女、父母均等继承（没有第一顺位继承人的将由第二顺位继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承）。王先生的父亲先王先生过世，母亲与他在同一事故中过世，根据《意见》第2条规定“相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈分相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。”由此规定推定母亲先于王先生过世，则王先生的小房继承人只有赵女士和小王，二人可以各得房产的1/2。同时王先生的父母老王夫妻还有一套房产，因只有王先生一位法定的第一顺位继承人，所以都由王先生继承，又因王先生在继承开始后，遗产分割前死亡，根据《意见》第52条的规定“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”，这样赵女士继承3/4房产，小王继承1/4房产。如果在遗产的分配上赵女士和小王不能达成一致意见而诉至法院，法院一般会根据赵女士的情况（没有住房）而将小房判由赵女士所有，并由赵女士补偿给小王20万元，另一套房产可判归小王所有，小王补偿给赵女士45万元。这样看来，赵女士不但可以得到房产同时还可以再得到25万元补偿。如果小王能找到证据证明，他的父亲是在奶奶之前死亡的，则所有的房产的分配将发生很大的改变。因为根据《继承法》的第十一条“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或母亲有权继承的遗产份额”。也就是说，如果父亲先于奶奶死亡，则奶奶不但可参与到他父亲房产的继承中，而且奶奶的遗产都将由小王代父位继承，其继母赵女士无权参与继承，这样小王就可以取得父亲房产的2/3，其爷爷房产的5/6。由此可见婚前财产公证没有起到欲想的作用。要想真正解决此类问题，最好的办法是书立遗嘱。然而一下提到“遗嘱或遗产”，不免会让人有一种沉重的感觉，其实细想想，生老病死是自然规律，身为家庭成员的一分子，每个人都会面临着继承遗产或处分遗产的问题。小王因没有找到父亲先于奶奶死亡的证明，只能适用推定，因此也只能眼争争的看着赵女士将大部分房产拿走。经历此事，小王痛定思痛，决定自己一定要书立一份遗嘱，将自己的房产、车等财产全部遗嘱留给自己的孩子。他写好了遗嘱，本以为这样就万事大吉了，实则不然，有了遗嘱，并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现，如果遗嘱最终被认定为无效；遗嘱对财产及财产线索写得不明晰；遗嘱未妥善保存等等都会导致遗嘱继承无法实现，而且根据1991年11月1日生效的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的第二条规定“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。”为了能达到预期目的，最好去进行遗嘱公证或律师见证。

小王在遭受一连串的打击之后，精神很抑郁，经常出入歌厅酒吧喝酒并结识了一位小姐，两人一见如故进而发展成为情人，后被小王的妻子丽丽发现。一气之下，丽丽起诉至法院离婚并要求分割他们的财产。在财产分割上双方对于房产的分割无法达成一致意见：小王认为现在他们居住的房子登记在他的名下，以他的工资卡在还贷，他继承的爷爷奶奶的房子也登记在他的名下，这些都应该属于他个人所有，丽丽无权要求分割。丽丽则认为这些房产都是夫妻的共同财产，她完全有权分割。后经法院调查发现：原来小王和丽丽刚结婚时共同居住在王先生的家中，一年后小王夫妻想孩子将来上学问题，于是决定在一个好的学区新发开的楼盘购房，他们看好了一处二居室的80多平的精装房，总房款80万元。可他们手中只有10万元，于是小王父母帮拿了10万元，因还差首付款，丽丽的父母也拿出了20万元，然而丽丽还有一个弟弟正在读大学，所以小王就给岳父母打了一个20万元的借条。小王交了40万元的首付款，以自己的名义按揭贷款40万元，房产也登记在小王的名下，婚后也主要由小王的工资卡在还贷，共还了10万元。小王继承的爷爷的房产是在小王婚后法定继承取得，并已转移登记在了小王名下。法院在调查完毕后主持调解，两处房产均为夫妻共同财产。原因是：根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生活、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产”。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉的若干问题的解释（二）》（以下称《解释（二）》）的第十一条规定“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条的“其他应当归共同所有的财产”：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。”可见小王购的学区房系小王夫妻在婚后购买的，虽然登记在小王的名下，也以小王自己的工资卡还贷，但夫妻二人之间没有就夫妻财产进行过约定，所以此房为夫妻共同财产。同时根据《解释（二）》的第二十二条规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”由此小王父母出资的10万元，因没有丽丽或丽丽及小王共同打的借条，出资时小王父母的意思表示也不明确，所以小王父母出资的10万元视为对小王夫妻二人的赠与，该款项无需偿还。但丽丽父母出资的20万元，因有小王的借条，所以视为小王夫妻二人的共同债务，由二人承担连带偿还责任。小王继承的房产根据《婚姻法》第十七条第四项、第十八条第三项的规定也应属于夫妻共同财产。在两处房产的分割上，双方均主张学区房的所有权，小王继承的房产均不主张所有权，法院可根据《解释（二）》的第二十条、第二十一条的规定： “双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”。“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”来处理。学区房因贷款没有清偿完，所以尚未取得完全所有权，调解该房归小王所有较好，小王补偿给丽丽40万元。30万元的贷款本是二人的共同债务，二人应连带偿还，如果房产归小王所有，可由小王全部偿还，这样小王可以只补偿给丽丽25万元。小王继承的房产最终通过拍卖取得总房款75万元，由二人均分，各得37.5万元。

上述案例中还没有涉及到多名子女分割已故老人遗产的纠纷，然而这种纠纷又是必然存在的，当老人原本的房产不值多少钱时，大家尚能心平气和的协商处理，一旦因搬迁或城市改造而导致房产的大幅增值时，纠纷也会升级，这样伤害最深的是世界上最为宝贵的手足之情。所以老人应提前做好准备，根据子女的生活情况立下遗嘱，以免日后子女为争遗产而反目成仇，同时也能减少很多将来意想不到的麻烦。